EMERGENZA NAZIONALE SANITARIA E LOCAZIONI COMMERCIALI

Durante l’emergenza Covid-19, quali sono le possibili soluzioni in caso di difficoltà nel pagare il canone?

A seguito dell’emanazione dei provvedimenti per far fronte alla diffusione del Covid-19, da ultimo il decreto del 22.03.2020, oltre all’emergenza sanitaria, il nostro paese sta affrontando una vera e propria emergenza economica.

In particolare, nei rapporti di locazione commerciale, benché i locali siano nella pacifica disponibilità del conduttore, oltre che astrattamente idonei all’uso, all’affittuario è inibito lo svolgimento della propria attività commerciale. Tale impossibilità non è imputabile né al proprietario, né al conduttore, quanto, piuttosto, a delle precise norme (straordinarie) emanate dalla Stato, che, nel bilanciamento dei vari interessi costituzionali, ha deciso di tutelare, prima di tutto, il diritto alla salute dei cittadini.

Per tentare di far fronte al problema, il decreto legge 17 marzo 2020, n. 18 (c.d. Cura Italia) ha riconosciuto ai commercianti un credito d’imposta, da utilizzare in compensazione, pari al 60% del canone di marzo. Si può, però, beneficiare della misura solo a due condizioni: l’attività deve essere soggetta a chiusura obbligatoria e l’immobile deve rientrare nella categoria catastale C1 (negozi e botteghe).

La soluzione prevista dal governo, per quanto rilevante, potrebbe non risolvere il problema, poiché il conduttore potrebbe trovarsi nell’impossibilità di pagare il canone, attesa la mancanza di liquidità dovuta all’azzeramento dei ricavi. Che fare in questo caso?

Anzitutto, non essendo stata prevista alcuna sospensione dei canoni di locazione, si tiene a precisare come il conduttore non possa sospendere autonomamente il pagamento della pigione, in quanto ciò potrebbe esporlo ad azioni legali da parte del locatore.

Malgrado l’art. 27 della L. 392/78 consenta al conduttore, al ricorrere di gravi motivi (come quelli legati all’emergenza in atto), la possibilità di recedere dal contratto, questi sarebbe, comunque, obbligato al pagamento di sei mesi di canone, a titolo di preavviso.

Una possibile soluzione, al fine di fronteggiare questa emergenza, potrebbe essere quella di fare riferimento all’impossibilità sopravvenuta parziale di cui all’art. 1464 cod. civ., con facoltà di chiedere la riduzione della prestazione (canone) ovvero di recedere dal contratto.

Altra possibilità potrebbe essere quella di fare riferimento all’impossibilità temporanea di adempiere alla propria obbligazione di cui all’art. 1256 cod. civ., che giustificherebbe la possibilità di ritardare il pagamento del canone, ma non di escluderlo.

Infine, si potrebbe fare riferimento all’eccessiva onerosità sopravvenuta di cui all’art. 1467 cod civ., che, però, permetterebbe al conduttore, unicamente, la possibilità di domandare la risoluzione del contratto, con la facoltà per il proprietario di evitare lo scioglimento del rapporto, offrendo una modifica delle condizioni contrattuali.

In ogni caso, ferma la difficoltà di trovare una risposta univoca e, dunque, la necessità di effettuare un’attenta analisi in relazione ai singoli casi concreti, il consiglio è quello di formalizzare, per iscritto, una proposta al locatore, per tentare di trovare una soluzione bonaria per gestire il periodo di emergenza.

Se cerchi maggiori informazioni o una consulenza in materia, contatta uno dei nostri esperti, compilando il form sottostante