CONDOMINIO ED ONERI ACCESSORI

Oneri condominiali, quali sono i criteri per la ripartizione?

 Un aspetto cui fare particolare attenzione nel momento in cui si prende in locazione o si acquista un immobile in un condominio, è quello legato agli oneri accessori, ovvero le spese. Per oneri condominiali si intendono tutte quelle spese che riguardano le parti comuni, gli impianti e servizi comuni come ad esempio i costi per l’energia elettrica delle zone comuni, il riscaldamento, i costi per l’utilizzo e la manutenzione dell’ascensore e così via dicendo.

L’articolo 1123 del codice civile stabilisce che le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio “sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.” Quindi, in base a detto articolo, è possibile derogare a questa regola e stabilire regole diverse per la ripartizione delle spese, ad esempio con criteri diversi indicati nel Regolamento Condominiale o mediante delibera assembleare. In quest’ultimo caso, è bene ricordare che affinché i criteri di ripartizione delle spese possano essere validi, questi debbano necessariamente essere stati approvati in assemblea da tutti i condomini. Sarà, quindi, possibile prevedere ad esempio che le spese vadano distribuite tra tutti i partecipanti alla cosa comune, in parti uguali o addirittura prevedere che alcuni condomini godano di una esenzione totale o parziale degli oneri. Ma in tutti i casi, sarà necessario il consenso di tutti.

Per quanto riguarda, invece, la ripartizione dei costi afferenti il consumo dell’acqua, la Corte di Cassazione ha molteplici volte statuito che bisogna preferire il criterio dell’effettivo consumo, purché sia possibile rilevarlo in via oggettiva, mediante apposito contatore. Nei casi in cui le unità siano sprovviste di singolo contatore, allora il calcolo dovrà essere effettuato in via proporzionale al valore di proprietà delle unità, in applicazione dell’articolo 1123 c.c..

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