IPOTECA SU IMMOBILE ACQUISTATO

E’ possibile, per l’acquirente, ottenere il risarcimento del danno per mancata cancellazione dell’ipoteca da parte del venditore?

Prima di fornire una risposta al quesito sopra, è necessario delineare minimamente in cosa consiste l’ipoteca su di un immobile. Solitamente per procedere all’acquisto di un immobile, si accende un mutuo presso un istituto di credito, il quale, a seguito di una valutazione interna corredata da una perizia sul valore dell’immobile, può decidere di erogare una parte del “prezzo” della casa. Questo prestito viene concesso previa iscrizione di ipoteca sull’immobile stesso. Pertanto, l’ipoteca rappresenta una vera e propria garanzia, in questo caso per la banca, la quale, nel caso in cui non dovesse rientrare del finanziamento concesso, potrebbe procedere al pignoramento della casa ed alla sua successiva vendita per via giudiziale, al fine di soddisfare il proprio credito.

Nella pratica è possibile, poi, procedere alla vendita di un immobile su cui grava ipoteca, ad esempio nel caso in cui il venditore abbia acquistato mediante mutuo e non abbia ancora estinto il debito al momento della vendita. In tal caso sarà necessario che la parte acquirente sia a conoscenza dell’ipoteca stessa. In questo caso chi compra acquista il bene con l’ipoteca, in quanto questa segue il bene. Nella prassi, viene concordato tra le parti che una parte del prezzo del bene va ad estinzione del debito nel rapporto venditore/banca e la parte residua rimane al venditore, l’acquirente riceve conferma che a seguito del suo versamento otterrà la cancellazione dell’ipoteca.

E’ bene sottolineare come la violazione dell’obbligo di provvedere alla cancellazione dell’ipoteca che viene assunto dal venditore nel contratto di compravendita, costituisca inadempimento contrattuale. Ragione per cui l’acquirente potrà richiedere il risarcimento del danno nel caso in cui il venditore non abbia provveduto alla cancellazione. Sul punto la Corte Suprema di Cassazione ha ribadito, nell’ordinanza del 3 dicembre 2021, n. 38317, che “l’inadempimento obbliga il venditore al risarcimento del danno, (omissis) nella somma necessaria a cancellare i vincoli ed al compimento delle relative formalità”.

Concludendo, quindi, la risposta, al quesito, è affermativa.

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